[Modelo] - Pedido de Reconhecimento Extrajudicial de Usucapião

ILUSTRÍSSIMO SENHOR DOUTOR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE XXXXX-XX.

XXXXXXXXX, nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da cédula de identidade RG nº XXXXXX, XXX/XX e CPF nº XXX.XXX.XXX-XX e XXXXXXXXXX, nacionalidade, estado civil, profissão, portadora da cédula de identidade RG nº XXXXXX XXX/XX e CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, ambos residentes e domiciliados na (Endereço completo, que declaram expressamente que convivem entre si em (estado civil) desde a data de DD/MM/AAA, vem à presença de Vossa Senhoria, pelo advogado que esta subscreve, come escritório profissional descrito no rodapé deste requerimento, conforme Instrumento Particular de Procuração em anexo, consubstanciada nos Artigos 1.238, 1.243 e 1.207 todos do Código Civil Brasileiro, e com base no Artigo 216-A da Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973, bem como Artigo 1.071 do Código de Processo Civil Brasileiro, formular o presente

PEDIDO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO

pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I – Da Espécie de Usucapião e da Legislação Aplicável

A espécie pretendida no presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é a EXTRAORDINÁRIA. Assim, no tocante à contagem do lapso temporal do exercício da posse, se aplica o prazo previsto no caput do art. 1.242 do Código Civil Brasileiro, que é de 10 anos de posse contínua e ininterrupta, sem oposição, com justo título e de boa fé, acrescentando para tanto, conforme art. 1.243 do mesmo diploma legal, o tempo de posse de seu antecessor, tendo em vista serem contínuas e pacíficas.

II – Do Imóvel Usucapiendo e sua Descrição

Os requerentes desde março de 2015 detém a posse mediante justo título e boa-fé de quatro terrenos denominados de “chácaras”, todos localizados no Loteamento Rainha do Mar adquiridos mediante Contrato de Compra e Venda bem como Instrumento Particular de Doação celebrado a Requente XXXXXXXXXXXXXX e seu pai XXXXXXXXXXXXXX, o qual já detinha a posse do mesmo terreno desde 2007, mediante justo título de boa-fé, de forma mansa, pacífica e exclusiva, sem qualquer constrangimento, impugnação, contestação, turbação ou moléstia e sem interrupção, passando a Requerente a ser senhora e legítima possuidora, com “animus domini” dos terrenos designado como sendo “Chácaras 03”, “Chácaras 04”, “Chácaras 05” e “Chácara 06”, todos localizados no “Loteamento Rainha do Mar”, em perímetro urbano desta Comarca de XXXX, Estado de XX, medindo cada uma das “chácaras” 50X60, perfazendo uma área superficial de 3.000 m² (três mil metros quadrados), certa e delimitada por cercas, com frente para a Rua Álamo e Rua Eucalipto, entre a Rua Matuiassu e Rua Saguijuba.

III – Da Aquisição, Origem, Continuidade, Natureza e Tempo de Posse

Os direitos de posse sobre o imóvel denominado de “Chácaras 03” foi adquirido pelos Requerentes por meio do Contrato de Compra e Venda celebrado entre a Requerente XXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXX no dia 12 de março de 2015, que por sua vez já era legítimo possuidor do citado imóvel a 13 anos. O contrato foi adimplido por XXXXXXXXX mediante pagamento a vista no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), conforme transcrição abaixo:

“O primeiro aqui nomeado, é legítimo possuidor de um terreno de posse, com 13 (treze) anos, localizado no loteamento Rainha do Mar, vende a Sra XXXXXXXXXX a chácara nº 3, conforme croqui”.

(1º) Forma de Pagamento: 20.000,00 (vinte mil reais) a vista.

(Grifo nosso)

Da mesma forma os direitos de posse do imóvel denominado de “Chácaras 04” – juntamente com a “Chácara 02”, que já fora vendida pela Requerente XXXXXXXXX - foi adquirido mediante contrato de compra e venda novamente celebrado entre a Requerente XXXXXXXXX e XXXXXXXX no dia 22 de abril de 2014, onde este último afirma já está de posse do imóvel a 12 anos. O valor para quitação do citado contrato foi também de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) por cada “chácara”.

“O primeiro aqui nomeado, é legítimo possuidor de um terreno de posse, com 12 (treze) anos, localizado no loteamento Rainha do Mar, vende a Sra FULANA DE TAL a chácara nº 2 e 4, conforme croqui”.

(1º) Forma de Pagamento: 40.000,00 (vinte mil reais) a vista.

(Grifo nosso)

Quanto aos imóveis denominados de “Chácaras 05” e “Chácara 06”, foram doados à Requerente XXXXXXXXX e XXXXXXXXXX devidamente definido em “Instrumento particular de doação e cessão de direitos possessórios pelos promitentes doadores”, firmado na data de 12 de março de 2015, momento em que os Requerentes adquiriram os direitos de posse sobre o imóvel urbano designado em contrato como sendo:

“O presente contrato tem como objeto de doação as chácaras nº 05 e 06 situado no loteamento Rainha conforme croqui, sendo que cada chácara tem como medidas 50x60 pelo doador ao recebedor. Que o compromitente vem mantendo mansa e pacificamente, sem qualquer que seja livre de ônus e quaisquer dívidas e, em boas condições de uso e habitabilidade no Município de ....”.

Esse imóvel consta inscrito no cadastrado imobiliário do Município de XXXXXXX e encontrando-se e desembaraçado e livre de qualquer ônus impeditivo e foram adquiridos pelos Requerentes em continuidade aos seus antecessores.

[...]

IV – Da posse exercida pelos requerentes

Conforme explanado, os Requerentes gozam da posse em continuidade de seus antecessores, notadamente a posse exercida pelo genitor da Requerente FULANA DE TAL, o Sr CICLANO DE TAL desde dezembro 2007, data da celebração contratual que originou a posse do imóvel hoje objeto do presente pleito, perfazendo deste modo mais dez anos de posse que, nos moldes dos artigos 1.242 e 1.243 do Código Civil Brasileiro, descritos abaixo:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

(...)

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

(Grifo nosso)

Gera o direito de Usucapião tendo em vista a contagem de tempo de posse do possuidor antecessor, com justo título e boa-fé, de forma mansa, pacífica e continuada, sem que tenha haja havido qualquer lapso entre ambas as aquisições.

V – Do “animus domini”

Outro requisito qualificativo imprescindível para caracterização da posse “ad usucapionem”, previsto na legislação pátria é “animus domini”, e que se traduz “com ânimo de dono”.

O exercício da posse pelos requerentes se reveste desse animo de dono, pois tem a real intenção de ter a coisa como própria, conforme consta nos documentos firmados e que fundamentaram a ata inaugural desse procedimento, agindo como único dono e senhor da coisa (rem sibi habendi), sendo responsável, em seu período de posse, por todas as taxas e impostos e demais obrigações inerentes ao bem imóvel.

Mais um exercício materializando a posse, se revelou pela realização de benfeitorias no imóvel, tais como construção de cercas e limpeza constante da área.

VI – Da situação registraria do imóvel usucapiendo

É fato incontroverso que o imóvel está inserido em um parcelamento irregular de solo. Mas segundo análise das plantas topográficas de 1995 e de 2001, de dados do IGC de XXXXXX, Data Geo e do próprio Google Earth, está em situação consolidada há décadas e se utiliza e faz frente integralmente para o sistema viário do município, ou seja a Rua XXXXXXXX nominada pela Lei 3.346/2003 do Município de XXXXXX e Rua XXXXXXX, nominada pela Lei nº 2.129 de 22 de novembro de 1985 do Município de XXXXX.

No entanto, destaque-se, apenas a titulo de argumentação, que apesar do imóvel usucapiendo ter sua origem em parcelamento irregular de solo comprovadamente realizado pelos titulares de domínio e sucessores, não há impedimento para o presente pedido e seu respectivo registro, em razão do disposto no art. 288-A, § 4º, I da Lei 6.015/73, Lei de Registros Publicos, introduzida pela referida Lei 12.424/2011.

[...]

VII – Da observância dos princípios registrarios

Pelo princípio da especialidade subjetiva os requerentes estão qualificados, visto que por se tratarem de pessoas físicas, foi indicado nome civil completo, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF) e o número do Registro Geral (RG) da cédula de identidade de cada um, sendo apresentada a respectiva cópias autenticas desses documentos oficiais, além da certidão de nascimento, tudo em conformidade com os preceitos legais.

Já o princípio da especialidade objetiva, foi rigorosamente observado, contendo o trabalho técnico os requisitos elencado no artigo 225, da Lei de Registros Públicos, sendo apresentada planta representando o imóvel e respectivo memorial descritivo com a indicação da metragem quadrada, das confrontações, dos azimutes das linhas perimetrais do polígono, lado ímpar da Rua Álamo e que se encontra ladeada pelas ruas Eucalipto, Matuiassu e Rua Saguijuba.

Importante destacar que a indicação da localização das divisas do imóvel usucapiendo foi feita sob a indicação e responsabilidade dos requerentes, confirmada pelos documentos de aquisição de que o imóvel usucapiendo não se sobrepõe a nenhum outro e que é de responsabilidade civil e criminal do técnico a veracidade dos dados apresentados, não sendo o caso de se buscar a opinião, em sede pericial, para confirmação dessas informações.

VIII – Do direito

No que tange ao direito dos Requerentes, é mister analisar a origem da posse e verificar que não há hipótese de detenção sobre o imóvel objeto deste processo.

Buscando a visão legal da posse dos Requerentes sobre o imóvel, é de extrema importância elucidar o que previne o Código Civil em seu Artigo 1.242 e 1.243, citados alhures.

Desta forma, vejamos o que informa o Artigo 216-A, da Lei nº. 6.015/1973:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel Usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

1 - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

2 - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel Usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

3 - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

4 - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Neste diapasão, foram devidamente juntados ao presente Requerimento todos os documentos exigidos legalmente, constantes nos incisos I ao IV do artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, com redação introduzida pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil em vigor, em consonância com o dispositivo legal supratranscrito.

Portanto, não restam dúvidas quando ao direito pelo qual os Requerentes se encontram revestidos e protegidos.

IX – Da Descrição da Área Usucapienda

Assim, elaborando a respectiva planta e memorial descritivo contendo os elementos e requisitos elencados nos artigos 176 e 225, da Lei de Registros Públicos, o Responsável Técnico Jxxxxxxxxxxxx – CREA XXXXX-X/TD, que realizou levantamento topográfico cadastral do imóvel usucapiendo, apurou conter as seguintes características: - Memorial Descritivo.

X – Do Imóvel Usucapiendo

1- Da Introdução

Este trabalho tem por objetivo apurar a real superfície quadrada e as divisas com suas medidas lineares, rumos geodésicos e atuais confrontantes, do terreno localizado na Rua XXXXXXXXXXX nº XXXX (Lei nº 2.129 de 22 de novembro de 1985), esquina formada com uma “viela” de domínio público, sem denominação, destinada a circulação local (existente há mais de 10 anos – dados do Google Earth), terreno esse, designado para os fins de lançamento (Cadastro Imobiliário Municipal), como sendo o “Sub lote 06” – Gleba 15, objeto do remanescente da Transcrição nº 24.166 no Livro “3-AG” do Oficial de Registro de Imóveis da comarca de XXXXX.

As divisas desse terreno são bem definidas em todo seu perímetro, materializadas por muros e paredes e, pelo alinhamento das Vias Publicas denominadas “XXXXXXXXXX nº 1.363” e pela Viela sem denominação, destinada a circulação local, ambas, do sistema viário do Bairro XXXXX, as quais são respeitadas por todos os confrontantes e também pelo poder público municipal, tudo conforme reproduzido na planta resultante do levantamento topográfico planimétrico, sistema plano topográfico local, que faz parte integrante deste memorial.

Sendo esse o breve relatório, passamos à descrição do imóvel.

2- Da Descrição da Área:

Memorial descritivo do terreno designado como sendo o “Sublote 06” – Gleba 15, localizado no Bairro XXXXXX, perímetro urbano desta cidade, município e Comarca de XXXXX, Estado de XX, com a área de 332,22 metros quadrados, com frente para a Rua XXXXXXX lado ímpar, para onde recebe o número 1.363, esquina com uma “Viela” de domínio público, sem denominação, ambas do sistema viário do município, consistente em parte de um imóvel maior, objeto do remanescente da Transcrição nº 24.166 no Livro “3-AG” do Oficial de Registro de Imóveis da comarca de XXXX, de propriedade de XXXXX e sua companheira XXXXXX, compreendido pelas seguintes divisas, medidas lineares, rumos geodésicos e confrontações:

[...]

Importante consignar que a área de 336,00 metros quadrados constante do titulo de aquisição de posse dos requerentes é meramente enunciativa, pois se trata do resultado do cálculo da área de um polígono retangular. No entanto, in locu, foi apurado que área usucapienda não é um retângulo, mas sim um paralelogramo, o que consequentemente influiu no resultado de área quadrada.

Por fim, de acordo com a constatação no local, e, conforme documentação apresentada, foi apurado que as confrontantes do imóvel usucapiendo são as seguintes:

a) do lado esquerdo, a Transportadora – Transcr. 24.166

b) nos fundos, a Senhora Hilda – SL 07 – Transcr. 24.166;

c) do lado direito, a Viela de domínio público sem denominação, e

d) na frente, a Avenida Antonio da Cunha Leite (Lei nº 2.129/85);

Importante também destacar que os requerentes mantiveram no atual levantamento topográfico do imóvel usucapiendo a mesma designação de Sublote 06 da Gleba 15, contida nas plantas topográficas das divisões realizadas previamente pela titular de domínio, por entender como sendo, no mínimo, sensato, razoável e prudente, tanto para o caso de haver uma futura regularização, como também, por ser de fato a identificação pública do seu imóvel.

Essa pretensão não traz inovação, pois se baseia em posição adotada em muitos casos semelhantes pelo registrador que precedeu a atual oficial, o Dr. xxxxxxxxxxxxx. Mas, respeitando opiniões divergentes, caso esse Oficial Registrador, entenda que a manutenção dessa designação possa trazer prejuízo ao folio real ou a essa Serventia, ou contrariar alguma legislação vigente, desde já, para se evitar polêmicas e discussões desnecessárias, os requerentes declaram não se opor à sua exclusão, invocando o princípio da cindibilidade.

O mesmo vale para a numeração indicada na descrição do imóvel, que é identificado pelo numero 1.363, cuja edificação não será parte da declaração de domínio porquanto depende de regularização, que será feita em momento oportuno, devendo, se o caso, ser aplicado a cindibilidade do memorial descritivo.

XI – Do Pedido

Diante de todos os fatos até aqui arguidos, pleiteiam os Requerentes:

a) A prenotação, a autuação e o processamento do presente pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião;

b) A notificação dos titulares de direitos reais e de demais direitos registrais, do imóvel Usucapiendo, além dos confrontantes;

c) A notificação, pelo correio com aviso de recebimento, das fazendas públicas (união, estado e município) para que, no mesmo prazo legal de 15 dias, se manifestem sobre o pedido, devendo constar no teor da notificação de que o silencio silêncio importará em concordância;

d) Após as notificações legais, promova a publicação de edital em jornal de grande circulação local, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias;

e) Diligenciar, caso entenda ser necessário para certificação e comprovação dos fatos que fundamentaram esse pedido, inclusive convocando eventual audiência em sua serventia de eventuais testemunhas que entenda necessárias;

f) Transcorrido o prazo da publicação do edital, não havendo pendência de notificações ou diligências e achando-se em ordem a documentação, requerem o deferimento do pedido, com o regular reconhecimento da usucapião em favor dos requentes, reconhecendo-se o domínio sobre o imóvel;

g) Por fim proceda ao registro da aquisição da propriedade pela usucapião, abrindo-se matrícula para o imóvel usucapiendo em nome dos requerentes, com a descrição contida no memorial e planta apresentados; e

h) No caso de necessidade de eventuais providências os requerentes deverão ser intimados, de forma inequívoca, na pessoa de seu advogado, preferencialmente através de seu endereço eletrônico ubiratanmeloadv@gmail.com, ou seu endereço profissional presente no rodapé deste documento inicial.

XII – Das Provas

Para comprovar o preenchimento prévio dos requisitos legais necessários para a declaração de domino aqui pretendida requerem como produção de prova documental, a juntada dos seguintes documentos:

a) ATA NOTARIAL, contendo i) a qualificação completa, ii) indicação do tempo de posse iii) declaração de inexistência de ações envolvendo o imóvel Usucapiendo; e iv) apresentação da planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, acompanhada de ART , v) as certidões negativas de ações envolvendo o imóvel usucapiendo da Justiça Estadual; e vi) título de aquisição da posse e outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.

b) PLANTA atualizada e Memorial Descritivo do imóvel com Anotação de Responsabilidade Técnica, assinada pelo agrimensor responsável XXXXXXXXXXX, datada de 16 de março de 2016.

c) CERTIDÕES ESTADUAIS de distribuição de ações cíveis do Poder Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado de XXXXXXX datadas de 10/03/2016, e FEDERAIS de distribuição de ações Poder Judiciário da Justiça Federal de Primeiro Grau em XXXXXX, datadas de 22/03/XXXX, ambas envolvendo a da comarca da situação do imóvel e do domicílio dos requerentes todos os que tiveram tido posse durante o prazo prescricional. Obs.: A certidão estadual em nome XXXXXXX(aquele em cujo nome está registrado o imóvel) consta a indicação de ações envolvendo, porém, somente a esfera fiscal.

d) OUTROS DOCUMENTOS que demonstram a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, a saber:

[...]

XIII – Do Valor do Imóvel e do Encerramento

Para efeitos do depósito das respectivas custas registrarias ao imóvel usucapiendo atribui-se o valor venal proporcional de R$ 95.543,23, tendo como base de cálculo o Exercício de 2018 da Prefeitura de XXXXX.

O STJ definiu ser desnecessária o reconhecimento de firma em procuração ad judicia et extra outorgada ao advogado, em autos do processo judicial, mesmo com poderes especiais. De outro lado, a Lei de Registros Públicos em seu art. 221, II, exige o reconhecimento de firmas nos instrumentos particulares, fazendo exceção naqueles do SFH.

No entanto, tanto o teor do art. 1.071 do CPC que alterou a LRP, como a Seção XII, introduzida no Capítulo XX nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, foram omissas nesse sentido.

Nosso entendimento é pela inexigibilidade do reconhecimento. Contudo, até que se uniformize o entendimento sobre o assunto, para se evitar empecilhos no prosseguimento do pedido, apresentaremos o requerimento e todos os documentos assinados com as respectivas firmas reconhecidas, deixando de recolher a taxa de mandato, por se tratar de procedimento administrativo.

Termos em que, autuado esse com os documentos inclusos e referidos em seu texto, pedem e aguardam deferimento.

xxxxx, 30 de maio de 2018.

XXXXXXXXXXXXXXXXX

OAB/XX nº: XXXXX

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